リバースモーゲージとは？
仕組み・メリット・デメリットを解説

老後の生活を考えるとき、「自宅はあるけれど、年金や預貯金だけでは生活費が心配」「住み慣れた家を手放さずに、介護費用や住宅の修繕費を確保したい」と悩む方もいるのではないでしょうか。

こうした老後の資金不安に対する選択肢の一つが、リバースモーゲージです。

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、原則として自宅に住み続けながら資金を確保できる仕組みです。

ただし、通常の住宅ローンとは返済方法が異なり、金利の上昇や不動産価格の下落、長生きによって借入限度額に達するリスクなど、利用前に理解しておきたい注意点もあります。

また、契約者が亡くなった後の自宅の扱いにも関わるため、相続人となる家族との話し合いも欠かせません。

この記事では、リバースモーゲージの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、代表的な商品や制度、利用時の注意点までわかりやすく解説します。

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして金融機関などから融資を受け、借主が亡くなった後などに自宅を売却するか、相続人が資金を用意するなどして元本を一括返済する仕組みです。

通常の住宅ローンは、毎月元本と利息を返済し、借入残高を減らしていきます。

一方、リバースモーゲージでは、借入期間中は毎月利息のみを支払い、元本は死亡時などにまとめて返済する方式が一般的です。

商品によっては、利息を借入残高に加算し、元本とあわせて後から精算する方式もあります。

そのため、毎月の返済負担を抑えながら、住み慣れた自宅に住み続けられることが大きな特徴です。

ただし、融資の受取方法や利息の支払方法、返済期限、対象となる不動産などは商品によって異なります。

ここでは、毎月一定額の融資を受け、利息は毎月支払う方式を想定して、利用の流れを確認してみましょう。

〈ケース：70歳のAさん・戸建て住宅を所有〉

※上記は仕組みを説明するための仮定の事例です。実際の融資限度額や受取方法、金利、利用期間は商品や審査結果によって異なります。

① 70歳：契約開始

Aさんは自宅を担保にリバースモーゲージ契約を結び、毎月5万円の融資を受け始めます。

この事例では、借入元本の返済は行わず、借入残高に応じた利息を毎月支払います。

② 90歳：契約終了

20年間で受け取った融資の合計は1,200万円です。

Aさんが亡くなった後、契約条件に従って借入元本を精算します。

③ 死亡後：自宅の売却などによって返済

仮に自宅が1,400万円で売却され、借入元本が1,200万円だった場合、売却費用などを除いた残額は相続財産となります。

一方、自宅の売却代金が借入残高に満たない場合は、契約形態によって対応が異なります。

• リコース型： 担保不動産の売却代金で返済しきれない場合、相続人が承継した債務について返済を求められる可能性があります。
• ノンリコース型： 契約で定められた条件のもと、担保不動産の売却代金を超える不足分について、相続人に返済を求めない仕組みです。

なお、ノンリコース型はリコース型より金利が高く設定される場合があります。保証料などの費用も含め、契約条件を比較することが重要です。

リバースモーゲージは、持ち家があれば誰でも利用できるわけではありません。

金融機関や商品ごとに、年齢や不動産の条件、収入、家族構成などの審査基準が設けられています。

主な確認項目は次のとおりです。

• 年齢条件： 申込時の年齢に下限が設けられており、50歳以上、60歳以上など商品によって異なります。
• 担保不動産： 原則として本人が所有する住宅を担保とし、所在地や評価額などが審査されます。
• 収入条件： 年金収入などをもとに、毎月の利息を支払えるか確認される場合があります。
• 配偶者・同居家族： 配偶者の同意や連帯債務などが必要になる場合があります。
• 不動産の評価額： 最低評価額が設けられている商品もありますが、基準は一律ではありません。

対象となる住宅は戸建てが中心ですが、マンションを担保にできる商品もあります。

ただし、マンションの場合は築年数や所在地、専有面積などによって利用が制限されることがあります。

また、地方の住宅や担保評価額が低い物件では、融資の対象にならない場合もあります。

まずは自宅が対象となるか、複数の金融機関に確認することが大切です。

リバースモーゲージの融資方法には、いくつかの種類があります。

代表的な方法は次のとおりです。

• 年金形式： 毎月など一定の間隔で資金を受け取る方法
• 一括形式： 契約時などにまとまった資金を借りる方法
• 随時借入形式： 借入限度額の範囲内で、必要に応じて資金を借りる方法

ただし、すべての商品でこれらの方式を選べるわけではありません。

また、借りたお金の使い道にも違いがあります。

生活費や医療費、介護費用などに利用できる商品がある一方、住宅の購入やリフォームなど、住宅関連の用途に限定される商品もあります。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」

「リ・バース60」は、住宅金融支援機構の住宅融資保険を利用して、提携金融機関が提供する住宅ローンです。

主に住宅購入、建て替え、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど、住宅関連の資金に利用できます。

生活費や旅行費など、自由な用途に利用できる商品ではありません。

また、原則として毎月利息を支払い、元本は死亡時などに一括返済します。

社会福祉協議会の「生活福祉資金（不動産担保型生活資金）」

一定の条件を満たす高齢者世帯を対象に、居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける公的制度です。

所得や年齢、不動産の条件などが定められており、民間金融機関の商品とは仕組みが異なります。

利息の取扱いや償還条件も制度に従うため、利用を検討する場合は、お住まいの地域の社会福祉協議会に確認しましょう。

リバースモーゲージの大きなメリットは、自宅を売却せずに資金を確保できることです。

長年暮らしてきた自宅には、家族との思い出や地域とのつながりがあります。

老後の資金が不足しているからといって、すぐに自宅を売却したり、住み替えたりすることに抵抗を感じる方もいるでしょう。

リバースモーゲージを利用すれば、条件を満たす限り、住み慣れた環境を維持しながら生活資金などを確保できます。

また、元本を毎月返済する一般的な住宅ローンと比べて、毎月の返済負担を抑えられる場合があります。

ただし、利息の支払いが必要な商品では、借入残高や金利によって毎月の負担が変わります。

さらに、配偶者がいる場合は、契約者の死亡後も配偶者が住み続けられるか確認しておくことが重要です。

配偶者が契約を引き継げる商品もありますが、年齢や審査などの条件が設けられている場合があります。

年金や預貯金だけでは将来の生活に不安がある場合、自宅を活用して資金を確保することで、老後の選択肢が広がる可能性があります。

例えば、資金用途が認められる商品であれば、次のような費用に活用できます。

• 日常生活費の補填
• 医療費や介護費用
• 自宅のバリアフリー化や修繕費用
• 介護施設への入居に必要な費用

老後は、医療や介護にかかる費用が増える可能性があります。

そのため、預貯金を大きく取り崩さずに資金を調達できることは、家計管理の選択肢の一つとなります。

一方、リバースモーゲージはあくまで借入れであり、受け取った資金は将来返済する必要があります。

融資によって一時的に資金に余裕ができても、借入限度額や利息負担を考慮し、長期的な生活設計を立てることが大切です。

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった後に自宅を売却し、その代金を借入元本の返済に充てる方法が一般的です。

そのため、将来、子どもなどの相続人に自宅を残せない可能性があります。

例えば、子どもが実家を相続して住みたいと考えている場合、リバースモーゲージの利用が家族の希望と合わないことがあります。

なお、必ず自宅を売却しなければならないわけではなく、相続人が自己資金などで借入金を返済することで、自宅を残せる商品もあります。

ただし、返済資金を用意できるかどうかは別の問題です。

契約形態がリコース型の場合、自宅の売却代金だけでは借入残高を返済できず、相続人に債務の負担が生じる可能性があります。

一方、ノンリコース型では、契約で定められた条件に従い、担保不動産の売却代金を超える不足分について相続人に請求しない仕組みとなっています。

ただし、ノンリコース型にも金利などのコスト面の注意点があります。

また、相続税の計算では、不動産の評価額や借入金の取扱いについて個別の確認が必要です。

契約前には、相続人となる家族と、自宅の将来の扱いについて十分に話し合いましょう。

リバースモーゲージを利用する際は、代表的な3つのリスクを理解しておく必要があります。

リバースモーゲージでは、変動金利が採用されている商品があります。

金利が上昇すると、毎月支払う利息が増える可能性があります。

例えば、借入残高が1,000万円の場合、年利2％であれば年間の利息は約20万円ですが、年利4％になると約40万円になります。

※上記は借入残高が一定と仮定した単純計算です。実際の利息は契約条件や借入残高などによって異なります。

元本の返済が不要であっても、利息の負担が増えれば家計を圧迫する可能性があります。

不動産の価格は、将来にわたって一定とは限りません。

地価の下落や建物の老朽化などによって担保評価額が下がると、借入限度額が見直される場合があります。

商品によっては、追加融資の停止や借入金の一部返済を求められる可能性もあります。

担保の再評価が行われる時期や、評価額が下がった場合の対応について、契約前に確認しておきましょう。

リバースモーゲージでは、想定以上に長生きした場合の資金不足にも注意が必要です。

毎月一定額を借り入れる方式では、長期間利用することで借入累計額が限度額に達し、それ以上の融資を受けられなくなる可能性があります。

また、契約期間が定められている商品では、契約期間の満了時に存命であっても返済が必要になる場合があります。

そのため、平均寿命だけを前提にするのではなく、長生きした場合にも生活資金を確保できる計画が重要です。

なお、金利差や保証料の有無は商品によって異なります。

ノンリコース型だからといって、すべての費用や義務が免除されるわけではありません。契約時には、適用条件や例外事項も確認することが大切です。

リバースモーゲージは、老後の資金調達方法の一つですが、すべての人に適しているわけではありません。

自宅の価値や家族構成、将来の住まい方などによって向き不向きがあります。

• 自宅に住み続けたい人： 住み慣れた環境を維持しながら資金を確保したい方
• 自宅を相続人に残す必要性が低い人： 将来、自宅を売却して返済することについて家族の理解が得られている方
• 自宅に一定の担保価値がある人： 金融機関の審査基準を満たし、必要な融資額を確保できる可能性がある方
• 長期的な資金計画を立てられる人： 利息負担や借入限度額を理解し、計画的に利用できる方

• 子どもなどが実家の相続を希望している人： 自宅の売却が必要になった場合、家族の希望と合わない可能性があります。
• 自宅の担保評価額が低い人： 希望する融資額を確保できない場合があります。
• 近い将来に自宅を離れる予定がある人： 施設入居や転居によって契約条件に抵触し、返済が必要になる場合があります。
• 利息の支払いに不安がある人： 金利上昇によって毎月の負担が増える可能性があります。
• 長期間の生活資金を融資だけに頼ろうとしている人： 借入限度額に達した後の生活資金が不足するおそれがあります。

自宅を活用して老後資金を確保する方法には、リバースモーゲージ以外にも、自宅の売却や住み替え、リースバックなどがあります。

リースバックは、自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。

ただし、所有権を失い、継続的な家賃負担が発生するなど、リバースモーゲージとは異なる注意点があります。

それぞれの特徴を理解し、老後の生活設計に合った方法を検討しましょう。

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、住み慣れた家で生活を続けながら資金を確保できる仕組みです。

一般的な住宅ローンと異なり、毎月の返済を利息のみに抑え、元本は死亡時などにまとめて返済する商品が多くあります。

一方で、利用にあたっては次の点を確認することが大切です。

• 金利上昇リスク： 将来、毎月の利息負担が増える可能性がある
• 担保評価下落リスク： 不動産価格の下落によって借入条件が変わる可能性がある
• 長生きリスク： 借入限度額に達し、追加融資を受けられなくなる可能性がある
• 相続への影響： 契約者の死亡後、自宅の売却が必要になる場合がある
• 契約形態の違い： リコース型とノンリコース型では、相続人の負担や金利などの条件が異なる

また、生活資金に利用できる商品と、住宅関連の資金に用途が限定される商品があるため、希望する使い道に対応しているかも重要です。

利用を検討する際は、金融機関のほか、住宅金融支援機構の「リ・バース60」や、社会福祉協議会の「生活福祉資金（不動産担保型生活資金）」なども含め、条件を比較しましょう。

契約前には、金利や借入限度額だけでなく、配偶者が住み続けられる条件、契約終了時の返済方法、相続人への影響まで確認することが大切です。

必要に応じて、ファイナンシャルプランナーや税理士、弁護士などの専門家にも相談しながら、自分と家族に合った老後の資金計画を立てていきましょう。

自宅をどう活用し、将来どのように引き継いでいくのか。リバースモーゲージを検討することをきっかけに、家族で老後の暮らしや財産について話し合ってみてはいかがでしょうか。